Le cabinet SPBS Avocats, situé à Montauban, est compétent en droit des affaires et droit fiscal, et conseille particuliers et professionnels dans la création de sociétés commerciales (SARL, SAS…), libérales (SELARL, SCP…) et civiles (SCM, SCI…). Focus aujourd’hui sur la constitution de la société civile immobilière (SCI).
Pour les particuliers, la constitution d’une SCI a généralement vocation à faciliter la gestion voire, dans certaines circonstances, la transmission d’un patrimoine immobilier.
Pour les professionnels, une SCI est souvent destinée à abriter les « murs » de l’entreprise, la SCI donnant alors en location ses immeubles à une société d’exploitation de type SAS ou SARL qui exerce l’activité.
Pourtant, lors de la constitution de la SCI, et à l’heure de choisir le régime fiscal auquel elle sera soumise, les futurs associés hésitent souvent entre le régime de l’impôt sur le revenu (IR) ou le régime de l’impôt sur les sociétés (IS).
Si ce choix doit être étudié au cas par cas, les principales distinctions entre « SCI IR » et « SCI IS » sont les suivantes :
| SCI à l’impôt sur le revenu | |
| Activité principale | Location de locaux nus, à usage professionnel ou d’habitation |
| Amortissements des immeubles | Aucun amortissement réalisé : il n’y existe donc pas de déductibilité du bénéfice imposable de la SCI. |
| Frais d’acquisition des immeubles | Non déductibles par la SCI elle-même, mais directement par ses associés dans le cadre de la déclaration de leur plus-value personnelle. |
| Charges déductibles | Taxe foncière, primes d’assurance, frais de gestion et d’administration de l’immeuble, provisions pour charges de copropriété, travaux d’entretien et de réparation, certaines dépenses d’amélioration, dépenses supportées pour le compte du locataire par la SCI et dont elle n’a pu obtenir remboursement au 31 décembre de l’année de départ du locataire, intérêts d’emprunt. Ces charges sont déductibles sous réserve que la SCI relève du régime réel ; si elle relève du régime micro-foncier, elle bénéficie exclusivement d’un abattement forfaitaire représentatif des charges à hauteur de 30 % pour le calcul de son bénéfice imposable. |
| Possibilité de choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel | Oui |
| Obligations comptables | Aucune |
| Obligations déclaratives | Obligation de déposer une déclaration de revenus fonciers (n° 2072) dans les délais fixés chaque année par le Ministère des Finances publiques. |
| Modalités d’imposition des bénéfices de la SCI | L’impôt sur les revenus fonciers n’est pas dû par la SCI elle-même mais par ses associés, en fonction de la fraction de capital social qu’ils détiennent. Ex. l’associé qui détient 20 % du capital social de la SCI sera imposé sur 20 % de ses revenus fonciers. Que la SCI ait distribué ses bénéfices ou non à ses associés, chacun d’eux doit ainsi reporter sa quote-part de bénéfices sur sa déclaration de revenus personnelle (n° 2042), catégorie « Revenus fonciers », et sera imposé dessus par application du barème progressif de l’IR en fonction du taux applicable à son foyer fiscal (outre les prélèvements sociaux au taux de 17,20 %). |
| Imposition de la plus-value en cas de cession d’immeubles par la SCI | Le régime fiscal applicable est celui des plus-values immobilières des particuliers, avec une taxation au taux de 19 % (outre les prélèvements sociaux au taux de 19,20 %) mais avec également deux avantages : – la possibilité d’augmenter le prix d’achat de l’immeuble de divers frais supportés par la SCI (ex. frais d’acquisition), ce qui permet de réduire la plus-value – la possibilité de bénéficier de l’abattement pour durée de détention lorsque le bien est détenu depuis au moins 6 ans, avec une exonération d’impôt totale si le bien est détenu depuis au moins 22 ans. |
| Imposition de la plus-value en cas de cession des parts de la SCI par ses associés | Le régime fiscal applicable est celui des plus-values immobilières des particuliers décrit ci-dessus, avec une taxation au taux de 19 % (outre les prélèvements sociaux au taux de 19,20 %) et les mêmes avantages. |
| Sort des déficits fonciers de la SCI | Comme pour les revenus fonciers, chaque associé se voit attribuer une quote-part du déficit foncier de la SCI, au regard de la fraction de capital social qu’il détient. L’associé peut ensuite imputer ce déficit foncier : – soit sur son revenu imposable global, dans la limite de 10.700 € et sous réserve que le déficit ne résulte pas de la déduction d’intérêts d’emprunt par la SCI – soit sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes pour la fraction de déficit qui excède 10.700 €, ou lorsque le déficit résulte de la déduction d’intérêts d’emprunt par la SCI. |
| SCI à l’impôt sur les sociétés | |
| Activité principale | Location de locaux meublés, à usage professionnel ou d’habitation |
| Amortissements des immeubles | Amortissements obligatoires : ils sont donc déductibles du bénéfice imposable de la SCI |
| Frais d’acquisition des immeubles | Déductibles par la SCI |
| Charges déductibles | Toutes les charges engagées par la SCI pour son activité et conformes à son intérêt, y compris la rémunération du dirigeant. |
| Possibilité de choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel | Non : la SCI est soumise au régime réel par nature. |
| Obligations comptables | Obligation d’établir des comptes annuels (bilans et comptes de résultats). |
| Obligations déclaratives | Obligation de déposer une déclaration de résultats (n° 2065) au plus tard dans les trois mois suivant la date de clôture de l’exercice, sauf pour les SCI qui clôturent leur exercice 31 décembre : dans ce dernier cas, elles doivent déclarer leurs résultats au plus tard le 2e jour ouvré qui suit le 1er mai. |
| Modalités d’imposition des bénéfices de la SCI | L’impôt sur les bénéfices est supporté par la SCI elle-même, au taux de l’IS de 25 % (voire 15 %, sous certaines conditions, jusqu’à 42.500 € de bénéfices). Ses associés ne sont redevables d’aucun impôt sur les bénéfices. Ce n’est que si la SCI distribue ensuite ses bénéfices à ses associés, sous la forme de dividendes, que ces derniers seront taxés par application de la flat tax à 30 % ou, sur option, au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ces dividendes ne devront donc être reportés par les associés sur leur déclaration de revenus personnelle qu’en cas de distribution. Sans distribution de dividendes, les associés ne supporteront aucune imposition sur les bénéfices de la SCI. |
| Imposition de la plus-value en cas de cession d’immeubles par la SCI | Le régime fiscal applicable est celui des plus-values professionnelles : la plus-value est donc taxée au niveau de la SCI comme tous ses autres produits, au taux de 25 % et sans aucun abattement possible. Les amortissements déduits jusqu’alors sont cependant pris en compte au moment du calcul de la plus-value, et viennent alors majorer la plus-value réalisée. |
| Imposition de la plus-value en cas de cession des parts de la SCI par ses associés | S’applique le régime des plus-values mobilières des particuliers, à savoir : soit la flat tax, au taux de 30 % soit l’option pour le barème progressif de l’IR, avec possibilité de bénéficier d’un abattement pour durée de détention jusqu’à 65 % lorsque les parts de la SCI ont été détenues pendant au moins 8 ans à la date de leur cession. |
| Sort des déficits fiscaux de la SCI | Les déficits ne sont pas distribuables aux associés de la SCI : ils sont conservés au niveau de la SCI et imputables sur ses bénéfices futurs. |
Le choix entre le régime de l’IR ou celui de l’IS mérite donc une analyse particulière et approfondie, tenant compte notamment du profil des associés, de la composition de leur foyer fiscal et de leur taux d’imposition au barème progressif de l’IR, du type de location qui sera exercée ou encore de l’ampleur des projets immobiliers à mener.
En outre, l’option pour l’IS en cours de vie sociale par une SCI à l’IR emporte des conséquences fiscales non négligeables pour la SCI, avec l’imposition immédiate des bénéfices d’exploitation et des plus-values latentes réalisés à la date du changement de régime fiscal.
Le cabinet SPBS Avocats vous accompagne pour réaliser une étude comparative et vous proposer le régime le plus adapté à votre projet de création de SCI.
