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Locations de meublés de tourisme non classés : du changement dans l’air

L’actualité des « locations en AirBnb » ne se limite pas à l’interdiction prochaine pour les hôtes d’installer des caméras à l’intérieur des logements. La fiscalisation des revenus tirés de ces locations, elle aussi, a été révisée dernièrement.

Les locations de meublés de tourisme non classés de type AirBnb attirent de plus en plus de particuliers, désireux par exemple de valoriser un patrimoine immobilier ou de s’assurer un complément de revenus.

Même exercée à titre non professionnel ou de façon occasionnelle, les profits générés par cette activité sont imposables à l’impôt sur le revenu, en catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux (B.I.C.).

Deux régimes distincts sont cependant applicables selon l’importance des revenus issus de cette activité de location meublée de tourisme non classée : le régime dit « réel », et le régime dit du « micro-B.I.C. ».

Le régime « réel » soumet le loueur à des obligations plus contraignantes, au premier rang desquelles l’obligation d’établir une comptabilité commerciale, comprenant bilan et compte de résultat. Le résultat soumis à l’impôt sur le revenu, quant à lui, correspondra à la différence entre les loyers bruts encaissés par le loueur et les charges réellement supportées par lui (d’où la dénomination de régime « réel »), telles que la taxe foncière, le coût de l’assurance, les frais de service de la plateforme AirBnb, les frais de conciergerie… Des déclarations fiscales spécifiques seront également à souscrire.

Le régime « micro-B.I.C. » se caractérise a contrario par sa souplesse, le loueur n’ayant pas l’obligation d’établir une comptabilité commerciale. Son revenu imposable tiré de cette activité se calcule également par simple application d’un abattement forfaitaire sur les revenus bruts issus de la location, la différence étant le résultat soumis à l’impôt sur le revenu.

Récemment encore, les loueurs de meublés de tourisme pouvaient bénéficier des faveurs du régime du « micro » tant que le chiffre d’affaires annuel hors taxe réalisé n’excédait pas 77.700 €, et l’abattement forfaitaire applicable était alors de 50 %. En pratique, pour un montant de loyers annuels de 10.000 €, le contribuable était effectivement taxé à l’impôt sur le revenu sur un montant de 5.000 €.

La loi de finances pour 2024 (Loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023) est cependant venue rebattre les cartes, en limitant l’application du régime « micro-B.I.C. » aux loueurs en meublés de tourisme non classés dont le chiffre d’affaires hors taxe n’excède pas un seuil non plus de 77.700 €, mais de 15.000 €.

Par ailleurs, l’abattement forfaitaire applicable dans le cadre de ce régime a lui aussi été abaissé, passant de 50 % à 30 %.

Le législateur a ainsi décidé d’aligner le régime des loueurs de meublés de tourisme non classés non professionnels sur le régime applicable aux loueurs de locaux non meublés, taxables pour leur part en catégorie Revenus Fonciers.

Une inquiétude a cependant agité les loueurs concernés à la suite de la promulgation de la loi de finances pour 2024, dans la mesure où ces nouvelles règles, plus restrictives, étaient réputées s’appliquer aux revenus 2023, dont la déclaration débutera dans quelques semaines.

Or cette modification de seuil de chiffre d’affaires aurait pour conséquence de faire basculer certains loueurs du régime « micro » vers un régime réel d’imposition, et consécutivement de les obliger à reconstituer a posteriori, c’est-à-dire en 2024, une comptabilité commerciale pour l’année 2023.

Sans doute consciente des complications qu’entraîne la rétroactivité de cette nouvelle mesure, l’Administration fiscale a néanmoins admis que les loueurs de meublés de tourisme non classés peuvent continuer d’appliquer le régime du « micro-B.I.C. » pour leurs revenus 2023 (Bofip : BOI-BIC-CHAMP-40-20, n° 55). Ils peuvent aussi bien, s’ils le souhaitent, se soumettre au régime « réel » dès l’imposition des loyers pour 2023, sous réserve de respecter les obligations propres à ce régime « réel ».

Les loueurs de meublés de tourisme non classés qui réalisent des recettes supérieures au seuil du micro-B.I.C., désormais fixé à 15.000 € de chiffre d’affaires annuel hors taxe, bénéficient donc d’un répit temporaire pour mettre en place une comptabilité commerciale et se soumettre aux déclarations fiscales requises.

D’autres actualisations ne sont pas à exclure, le législateur exprimant régulièrement une volonté d’encadrer de plus en plus cette activité.

Les loueurs en meublés non professionnels font ainsi l’objet d’un régime fiscal d’apparence simple et facile d’accès, mais qui compte tenu de sa spécificité mérite d’être étudié en amont de la mise en location afin d’éviter les mauvaises surprises.

Le cabinet SPBS Avocats, intervenant notamment en droit fiscal sur MONTAUBAN et ses alentours, se tient à votre disposition pour vous accompagner dans la déclaration de vos revenus issus de la location meublée de tourisme, afin que vous puissiez valoriser votre bien immobilier en toute sérénité.

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