Le cabinet SPBS Avocats, cabinet de conseil en droit des affaires à Montauban et Cahors, vous informe sur une évolution majeure du droit des sociétés issue de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales.
Cette réforme instaure un nouveau formalisme applicable aux cessions de parts sociales ou d’actions de certaines sociétés à prépondérance immobilière.
Désormais, ces opérations devront, dans de nombreux cas, être constatées par un acte authentique ou un acte contresigné par avocat, sous peine de nullité.
Cette évolution renforce la sécurité juridique des cessions de titres et consacre le rôle de l’acte d’avocat dans les opérations portant sur des sociétés détenant un patrimoine immobilier.
Un nouveau formalisme pour les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière
La réforme crée un nouvel article 1865-1 au sein du Code civil, destiné à encadrer les cessions de parts sociales ou d’actions des personnes morales à prépondérance immobilière.
Jusqu’à présent, ces opérations pouvaient être constatées par un simple acte sous signature privée.
Ce formalisme est désormais abandonné lorsque la société entre dans le champ d’application du nouveau texte.
La cession devra désormais être constatée :
- par un acte authentique reçu par un notaire ;
- ou par un acte contresigné par avocat, conformément à l’article 1374 du Code civil ;
- ou, dans les cas limitativement prévus par la loi, par un acte établi par un expert-comptable.
Cette réforme concerne les personnes morales à prépondérance immobilière au sens de l’article 726 du Code général des impôts.
Sont notamment susceptibles d’être concernées de nombreuses sociétés civiles immobilières (SCI), mais également certaines SARL, SAS ou holdings dont l’actif est principalement constitué de biens ou de droits immobiliers.
Une analyse de chaque situation demeure toutefois indispensable afin de déterminer si la société relève effectivement de cette qualification.
Une réforme destinée à renforcer la sécurité des opérations
L’objectif poursuivi par le législateur est double.
D’une part, il s’agit de renforcer la sécurité juridique des cessions de titres portant sur des sociétés dont le patrimoine est essentiellement immobilier.
D’autre part, la réforme s’inscrit dans un objectif plus large de lutte contre les fraudes fiscales et sociales, et contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme.
En confiant l’établissement de ces actes à des professionnels réglementés, soumis à des obligations déontologiques et de vigilance, le législateur entend garantir une meilleure fiabilité des opérations et assurer une plus grande transparence dans la circulation des titres de ces sociétés.
L’acte contresigné par avocat : une garantie de sécurité juridique
L’une des principales conséquences de cette réforme réside dans la place désormais accordée à l’acte contresigné par avocat.
Au-delà de la rédaction de l’acte, l’avocat accompagne les parties tout au long de l’opération et veille à sa conformité juridique.
Son intervention permet notamment de :
- vérifier l’identité, la capacité et les pouvoirs des parties ;
- contrôler le respect des dispositions statutaires, notamment des clauses d’agrément ou de préemption ;
- attirer l’attention des parties sur les conséquences juridiques, fiscales et patrimoniales de la cession ;
- sécuriser la rédaction des clauses contractuelles ;
- limiter les risques de contestation ultérieure.
L’acte contresigné par avocat bénéficie par ailleurs d’une force probante renforcée prévue par l’article 1374 du Code civil. Il atteste en effet que les parties ont reçu un conseil juridique et ont été pleinement éclairées sur la portée de leurs engagements.
Cette réforme confirme ainsi le rôle de l’avocat comme acteur essentiel de la sécurisation des opérations de cession de titres.
Des obligations de vigilance renforcées
Les avocats, notaires et experts-comptables intervenant dans ces opérations demeurent soumis aux obligations prévues par le Code monétaire et financier en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme.
Ils procèdent notamment aux vérifications nécessaires concernant l’identité des parties, l’origine des fonds et la cohérence économique de l’opération.
Ces obligations participent de l’objectif poursuivi par la réforme consistant à renforcer la transparence des opérations portant sur des sociétés à prépondérance immobilière.
Une nullité de la cession en cas de non-respect
Le nouveau formalisme ne constitue pas une simple formalité administrative.
Le nouvel article 1865-1 du Code civil prévoit expressément que son non-respect est sanctionné par la nullité de la cession.
Une opération réalisée sans acte authentique ou sans acte contresigné par avocat, lorsqu’il est exigé, pourra ainsi être remise en cause.
En outre, l’administration fiscale pourrait refuser l’enregistrement de la cession tant que les exigences légales ne seront pas respectées, ce qui est susceptible d’entraîner des retards et des conséquences financières pour les parties.
Les dirigeants, associés et investisseurs ont donc tout intérêt à anticiper ces nouvelles obligations avant toute opération de cession de titres.
Un accompagnement juridique devenu indispensable
Cette réforme modifie sensiblement les pratiques en matière de cession de parts de SCI et, plus largement, de sociétés à prépondérance immobilière.
Avant toute opération, il est désormais essentiel de vérifier si la société relève du régime instauré par le nouvel article 1865-1 du Code civil, d’identifier les éventuelles contraintes statutaires et d’anticiper les formalités nécessaires à la validité de la cession.
L’intervention d’un avocat permet de sécuriser l’ensemble de l’opération, depuis son analyse préalable jusqu’à la rédaction de l’acte et l’accomplissement des formalités consécutives à la signature.
SPBS Avocats vous accompagne dans la sécurisation de vos cessions de titres
Les opérations de cession de parts sociales ou d’actions présentent des enjeux juridiques, fiscaux et patrimoniaux importants.
L’entrée en vigueur de ce nouveau formalisme renforce encore la nécessité d’un accompagnement adapté afin de garantir la validité et l’efficacité de la cession.
Le cabinet SPBS Avocats assiste les dirigeants, associés, investisseurs et chefs d’entreprises dans la préparation et la sécurisation de leurs opérations de cession de titres. Notre cabinet intervient notamment pour la rédaction d’actes contresignés par avocat, les cessions de parts de SCI, les cessions d’actions et de parts sociales, ainsi que pour l’ensemble des formalités juridiques et fiscales liées à ces opérations.
Vous envisagez de céder des parts de SCI ou des titres de société à prépondérance immobilière ? Le cabinet SPBS Avocats vous accompagne afin de sécuriser votre opération et garantir sa conformité aux nouvelles exigences légales.