Le cabinet SPBS Avocats, cabinet de conseil en droit des affaires sur MONTAUBAN et CAHORS, vous éclaire quant à la répartition des travaux entre le bailleur et le locataire dans un bail commercial, souvent source d’incompréhensions et de litiges.
Cette répartition, si elle relève majoritairement depuis la loi Pinel (n° 2014-626 du 18 juin 2014) de la liberté contractuelle, demeure toutefois encadrée par des dispositions d’ordre public limitant la possibilité de transférer certains travaux au locataire.
De façon générale, le bailleur est tenu de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle, et d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux.
À ce titre, restent impérativement à la charge du bailleur les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil, à savoir les réparations portant sur :
- les murs porteurs et façades,
- les voûtes, poutres, charpentes,
- les toitures,
- les murs de soutènement,
- les installations structurelles indissociables de l’immeuble.
Ces dépenses de grosses réparations sont plus largement définies par la jurisprudence comme celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité.
Le locataire, de son côté, supporte en général :
- les réparations locatives et l’entretien courant (menues réparations, entretien des installations, remplacements liés à un usage normal du local) ;
- les travaux nécessaires à l’exploitation de son activité ;
- les aménagements intérieurs ;
- les modifications spécifiques à son concept commercial.
Ces travaux sont généralement réalisés aux risques et périls du locataire, et sous réserve de l’accord préalable du bailleur.
Sous réserve toutefois du respect des dispositions d’ordre public, bailleur et locataire peuvent prévoir une répartition contractuelle concernant :
- les travaux de mise en conformité non structurels,
- le remplacement d’équipements techniques dissociables (climatisation, chauffage, réseaux intérieurs),
- les travaux de rénovation intérieure.
Ainsi les travaux liés à la vétusté ou à la mise en conformité peuvent-ils être mis à la charge du locataire aux termes du bail, sauf s’ils relèvent des grosses réparations, auquel cas ils sont nécessairement à la charge du bailleur sous l’effet de la loi.
La jurisprudence exige toutefois que toute clause mettant des travaux à la charge du locataire soit conforme aux dispositions impératives d’une part, claire, précise et non équivoque d’autre part. À défaut, elle est réputée non écrite, et le bailleur peut être contraint de rembourser les sommes indûment mises à la charge du locataire durant toute la période du bail.
A titre d’exemple, le bailleur est tenu de fournir au locataire, lors de son entrée dans les lieux, un local conforme aux normes électriques en vigueur, en vertu de l’obligation faite au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination. Toutefois, les travaux de mise en conformité du local rendus nécessaires en cours de bail en raison de la modification des normes peuvent être mis à la charge du locataire, sous deux réserves :
- cette répartition doit résulter de la stipulation d’une clause expresse et non équivoque du bail ;
- les travaux de mise en conformité ne doivent pas relever des grosses réparations, auquel cas ils seront nécessairement à la charge du bailleur.
La répartition des travaux dans le bail commercial repose donc sur un équilibre subtil entre liberté contractuelle et protection du locataire. Une rédaction rigoureuse des clauses de travaux est donc essentielle afin de sécuriser la relation contractuelle et prévenir les contentieux.
Le cabinet SPBS Avocats vous accompagne dans la rédaction sur-mesure de cette clause essentielle et, d’une manière générale, sur l’ensemble des autres points centraux d’un bail commercial.